はいさ～い♪ごきげんいかがですか？
安里駅前不動産（株）ＫＯ－ＪＩこと山城幸司と申します。


コロナウィルスでの自粛生活が始まって2カ月程度たちましたが、毎日同じ生活を続けていると時が経つのが早く感じられます。



さて、本日は購入した不動産に『隠れた瑕疵』があった場合についてお話します。



『隠れた瑕疵』とは・・・
”瑕疵”、聞きなれない言葉ですが、みなさんはこの意味をご存じですか？



瑕疵とは、土地や建物の不動産に、通常備わっているはずの品質や性質に欠けているところがある、又は、当事者が表示した品質・性能が備わっていないことをいいます。



例えば、建物が、雨漏りしていた場合、建物として通常、あるべき品質・性能に欠ける『瑕疵』があるということになります。



今回のテーマである、『隠れた瑕疵』とは、買主が、瑕疵を知らなかった、又は知りえなかったことをいいます。



売主より告げられた瑕疵、知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知りえた瑕疵は「隠れた瑕疵」には該当しません。




例えば、、売り主より雨漏りすることを告げられて購入した場合は、当該雨漏りは事前に知らされていますので「隠れた瑕疵」にはあたらず、瑕疵であっても”瑕疵担保責任”は問えないことになります。



なお、売り主の責任は知らないことに過失がなくても負わなければならない無過失責任です。



瑕疵担保責任を追及するには

売主に瑕疵担保責任を追及するにはいくつかの条件があります。


①売買の目的物に瑕疵がある
②当該瑕疵が「隠れたもの」であること
③瑕疵は契約成立時に存在していたこと


つまり、引き渡し後に発生原因のある、後発的な瑕疵や、経年劣化による品質・性能の低下等については、瑕疵担保責任を問えないことになります。



買主は何ができるのか？

◎契約の目的を達成できないとき
契約の解除及び、損害賠償の請求ができます。

◎その他の場合
損害賠償の請求ができます。



法律が規定する「瑕疵担保責任」とは

民法では…
契約の解除又は、損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから１年以内にする必要があります。


売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。



宅地建物取引業法では…
宅建業者が売り主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引き渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより、買主に不利となる特約をすることとは出来ません。



例えば、瑕疵担保責任の期間を引き渡しの日から１年とする特約をつけた場合、この特約は無効になります。



住宅の品質確保の促進に関する法律では…
新築住宅の場合、売り主は、引き渡しの日から１０年間、住宅の「基礎構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。



基本構造部分とは「住宅の構造耐力上主要な部分、又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。



新自治区住宅とは「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」（建設工事完了日から起算して１年以を経過したものを除く）」と定義されています。



消費者契約法では…
「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約のことをいいます。


消費者契約の目的物に、隠れた瑕疵があるときは、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は無効となります。



『アフターサービス』との違い

アフターサービスの場合、契約者と事業者との間で、アフターサービスの責任を負う旨の約束したことにより、売り主が負う約定責任。



責任の対象は、契約で定めらてた期間に生じた瑕疵又は欠陥で、「隠れた瑕疵」に限定されていません。部位ごとに1年から１０年の期間が定められています。



一方、瑕疵担保責任は、法律により、売り主に当然に負わされる法的責任のこと。要するに、売り主は、不動を売却した時点で、瑕疵担保責任を負うことになります。



責任の対象は、売買契約締結時の目的物の「隠れた瑕疵」に限られます。責任を負う期間は特約が無い限り、原則として買主が瑕疵を発見してから１年以内となります。



まとめ

瑕疵担保責任には、瑕疵を発見してから責任を追及できるまでの期間に定めがあります。隠れた瑕疵を放置していると、責任を追及することが出来なくなりますので早めの対応が必要です。




今回の記事を書いた人

安里駅前不動産（株）
Roomフォトグラファー
ＫＯ－ＪＩ