はいさ～い！ごきげんいかがですか？
安里駅前不動産（株）ＫＯ－ＪＩこと山城幸司と申します。


本日は不動産の契約をした後に、どうしても”解約したい”という方のために、その解約方法をお話していきます。


契約を一度結んでしまうと簡単には解約出来ないことはイメージできますが、一方的に解約すると、どのようなペナルティーがあるのでしょうか？


今回は、解約方法とそのペナルティについてご説明していきます。


契約の解除方法には大きく分けて８タイプ

１．クーリング・オフ制度による解除
２．手付放棄による解除
３．ローン特約等の条件に基づく解除
４．契約違反による解除
５．消費者契約法による契約の取り消し
６．瑕疵担保責任による解除
７．詐欺や錯誤による契約の取り消し
８．話し合いによる合意解約


今回は説明する量が多いので二日間に分けて説明していきます。


１．クーリング・オフによる解除
売り主が、宅建業者（個人ではない）で、売り主の事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合は、契約を解除することが出来ます。


要するに、新築の戸建てや、新築マンションの場合は、売り主が業者になるケースが多いのでそれに該当します。中古物件の場合は、個人の方が売り主になりますので、クーリング・オフ制度には該当しません。


解除ができる場合
売り主が、宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだ場合、宅建業者から書面によりクーリング・オフ制度の説明を受けたその日から８日以内に限り、書面で通知すれば、無条件で契約の解除ができます。


書面で解約を通知する方法は※内容証明郵便がおすすめです。特定の郵便局でしか取り扱いが無いようですので、付近の郵便局にお尋ねください。インターネットで電子内容証明郵便を差し出すことも可能です。

※内容証明郵便とは・・・いつ、いかなる内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって郵便局がが証明する制度です。



解約できない場合
①物件の引き渡しを受け、かつ、代金を全部支払ったとき。
②次の場所で、申し込みあるいは契約したとき
１．宅建業者の事務所
２．継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所（マンションギャラリー等）
３．１０区画以上の一団の宅地か１０戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所（ただしテント張り、仮設小屋はクーリングオフでやめられます）
４．買主が、その自宅か勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出た場合のその場所

要するに、引き渡しと、代金支払い、契約時の場所がキーワードになります☆彡


２．手付放棄による解除
手付放棄による倍返し
契約にあたって、買主から売り主に対して手付が交付されると、その手付は原則として、解約手付と解されます。売り主または買主は、その相手方が「履行に着手」するまでの間であれば、買主はその手付金を放棄し、売り主はその倍額を償還して契約を解除することができます。

例えば、１００万円の手付金を支払っている場合、買主は１００万円を放棄（手付放棄）すれば契約を解除することが出来ます。


売り主は受け取った１００万円と同額をプラスした２００万円を買主に支払う（手付倍返し）ことによって契約を解除することが出来ます。なお、個人間の取引の場合は、手付解除できる期日を定めるのが一般的ですので注意が必要です。

相手方に「履行の着手」があった時は契約を解除できない
履行の着手とは、「客観的に、他の方がみて、認識できるような形で履行行為の一部があり、もしくは、履行行為の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」

とされており、相手方に履行の着手がある場合は、手付放棄による契約の解除が出来なくなります。履行の提供のための単なる準備行為では、履行の着手に該当しないと解されています。


一般的には、何が「履行の着手」に当たるか否かは難しい問題ですが、売り主が所有権移転登記の申請を行ったとき、買主が売買代金と引き換えに目的物の引き渡しを行ったとき・中間金の支払いをした時などは「履行の着手」があったと考えられます。


手付解除の拒絶・妨害の禁止
宅建業者が、買主が手付金を放棄して契約を解除することを申し入れているにもかかわらず、正当な理由なく、解除を拒んだり妨げることは禁止されています。

「正当な理由」とは、売り主が「履行の着手」をしている場合をいいます。

売主業者や媒介業者が「履行の着手」が無いにもかかわらず、「履行の着手」があったことを主張し、手付解除に応じてもらえず困ったときは、トラブル相談窓口にご相談することをお勧めします。


少し長くなりましたがいかがでしたでしょうか？


クーリング・オフ制度でも、いろいろな条件が付いてくるため簡単には契約を解除することが出来ないことが理解できたかと思います。


また、手付による契約の解除も、経済的損失が非常に大きいのでできるだけ避けなければなりません。そのためにも、よく検討したうえでご契約する必要があります。


明日は、残りの６つの解約について一気にご説明いたします。

それではお楽しみに♪



今回の記事を書いた人

安里駅前不動産（株）
Roomフォトグラファー
ＫＯ－ＪＩ